21世纪经济报道发现，近90%的受访者认为长租公寓“租金太高”。另一方面，目前房地产企业推出的大部分产品都面临盈利困难。

即使面对盈利困难，开发商依然争相“长租公寓”。为什么？

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨王颖，实习生徐婷

长租公寓问卷分析：近90%受访者认为“租金太高”

为了了解租户对长租公寓的态度，21世纪经济报道联合乐居推出了“长租公寓认知度和接受度调查”。

截至9月8日19时30分，回收样本中：

男性受访者占54.76%；

受访者年龄为19-40岁，其中19-30岁受访者占73.81%；

大部分受访者月薪在5000元以下，占52%，月薪5000-10000元的受访者占16.67%；

其中，52.38%的受访者在企事业单位工作，26.19%的受访者是学生，4.76%的受访者是企业家，6. @2.38% 的受访者是自由职业者。

数据显示，受访者租房时，最看重的因素是地段，占比66.67%，租金和水电的重要性也高达61.9%。其次是周边生活服务、户型（单间/多房合租）、住房质量、卫浴条件、面积、公共空间设施、公寓/房屋、厨房条件、附近居民等。

位于同一区域的三类房屋分别为“集中式长租公寓（分租物业）”、“分散式长租公寓（社区住宅统一装修）”和“普通住宅（户户合租）”。 )”，59.52%的受访者更喜欢集中式长租公寓，28.57%的受访者更喜欢分散式长租公寓。

数据显示，最吸引受访者选择集中式长租公寓的理由是“公寓公共区域营造的良好社会氛围”，占比75%；其余吸引人的因素是：在公寓内结识更多人的能力（30%）、公寓面积（22.5%）、公寓的白领定位（22.5%） ，公寓内的厨房设施（15%）。

在不考虑价格因素的情况下，71.43%的受访者表示愿意入住集中式长租公寓。

然而，当得知长租公寓为20平方米，租金为每月5230元时，多达88.1%的受访者表示无法接受这笔费用。

21世纪经济报道记者判断，这可能与租金来源有关。83.33%的受访者租金来自自己的收入，16.67%的受访者租金来自家庭补贴，7.14%的受访者租金来自其企事业单位的租金补贴。

在本次调查的受访者中，69.05%的受访者表示其单位没有提供租金补贴；19.05%的受访单位提供1000-2000元/月的租金补贴，7.14%的受访单位提供2001-4000元/月的租金补贴。

政策利好，开发商涌入租赁市场

2015年以来，从政策框架到试点，租赁市场政策从引导到实践逐步落地。2016年底和2017年初，住建部先后出台两份文件，推动租赁企业制度化、规模化发展，提出12个城市作为租赁市场试点城市。

2017年7月，九部委联合印发《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》，要求人口净流入大中城市发展住房租赁业务，选定12个广州、深圳等城市试点开展，租赁市场迎来利好政策。

在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展的重点板块。

龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的地产公司。

日前，龙湖集团副总裁、冠宇公司CEO韩石表示，冠宇是龙湖集团继住宅、商业、地产之后的第四大战略渠道业务。冠宇是龙湖推出的长租公寓品牌。

按照龙湖的规划，长租公寓业务将扩展到16个城市。到2017年底，龙湖计划开出超过1.5万套长租公寓。中期目标是超过50,000台；到2020年，有望跻身长租公寓市场前三名，租金收入超过20亿。

万科也在积极布局长租公寓市场，但被列为“拓展业务”。

2014年，万科提出从单纯的住宅开发商转型为城市配套服务商，公司当时决定在十年内完成新业务的探索和布局。

2015年，万科在广州、厦门、西安等城市尝试不同品牌的长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出面向25-30岁白领青年的港口公寓系列。公开数据显示，截至2017年7月，万科港公寓在全国22个城市运营1.6万套公寓，签约公寓约4.5万套。

除了房企，房产中介也在试水长租公寓市场。

2014年世联银行开始试水公寓市场，2015年世联银行参与短租市场；同年8月，旗下长租公寓品牌鸿浦公寓在广州开业。除了房企，房产中介也在试水长租公寓市场。

除了这些测试长租公寓市场的典型企业外，包括链家、我爱我家在内的企业，以及众多创业机构也已经布局或正在探索长租公寓市场。

其中，集中式长租公寓是所有公寓类别中最具竞争力的。目前，集中式长租公寓已经聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方等具有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨，也有逗号、我去。集团跨界。

开发商为何涌向“长租公寓”？

长租公寓（资料图）

世界银行集团副总经理兼秘书袁宏昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定支持者。” 在袁宏昌看来，分散式长租公寓的类型很多。相比劣势，集中式长租公寓可以与业主签订7年以上，甚至长达15年的合同。有了更长的租期保证，企业就敢于大举投资。此外，产品标准化、管理半径小、集中式公寓的社区氛围也是其优势。

巨大的市场前景是开发商蜂拥而至的原因之一。2016年12月7日，链家研究院院长杨贤玲发布行业研究报告《租赁的兴起》。报告预测，2016年、2020年和2025年，中国房地产租赁市场租赁规模将分别约为1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，分别。预计2030年突破4万亿元jj租号是，市场前景看好。

Wind和华景证券研究所的一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（总营业额）为1万亿元，与美国、日本的7万亿元、2万亿元相比，还是一个很大的发展。 . 到2030年，该空间预计将达到5万亿元。

长租公寓经过一段时间的试水，逐渐被国人所接受。根据麦店研究院报告的调查样本，2016年公寓市场男女消费者比例为64%，其中男性占61%，女性占39%；较挑剔的女性用户在2016年占比高达近40%，这意味着中国人已经普遍接受了公寓这种新的住宿方式。

公寓市场的消费者主要是26-35岁的80后，占比58%，超过其他所有年龄段的总和。虽然这一群体是当前社会的中坚力量，但由于一二线城市的高房价，许多潜在购房者被迫选择租房。

根据海通证券的市场调研，目前市场上品牌公寓的主要客户群体是刚毕业的大学生、年轻白领以及20-35岁的单身青年。不过，21世纪经济报道记者实地调研发现jj租号是，随着长租公寓模式的广泛推广，目前公寓消费者中也有已婚人士。

盈利难：不赚钱是行业普遍现象

租赁市场虽然前景极其广阔，但在政策支持下，不赚钱是行业普遍现象。

比如，龙湖近期就向公众明确表示，三年内不考虑盈利。虽然龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己设定了远大的抱负，那就是到2020年，希望在长租公寓市场跻身前三，租金收入超过20亿。但同样作为主渠道业务，龙湖在商业地产方面的目标是到2020年租金收入达到60亿。

米点研究院（MTA）与Talking Data今年4月联合发布的《2016中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重资产性质，在国内REITs尚未上市的情况下，推出后，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务费”的盈利模式。

对于分散式公寓，得益于去年国家和地方政府出台的鼓励住房租赁的措施，各地陆续出台了相应的支持意见。许多省市已经将N+1住房租赁方式合法化。因此，分散式公寓目前的盈利模式仍以租金差价为主。

两年多来试水公寓市场的世界银行仍处于亏损阶段。根据世界银行2017年中期报告，由于公寓管理规模扩大，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比同比增长494.78%，但成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

长租公寓的亏损主要是由于其高昂的运营成本。袁宏昌透露，目前，红浦公寓的收款成本占总成本的55%，装修在20%左右，还有人工成本。据他计算，红浦公寓的回报率在10%左右。

袁宏昌解释说，从实际经营情况来看，一个项目就能赚钱。但总体而言，公寓租赁需要周期，并且仍处于扩张阶段，需要增加投资和资本支出。如果你想要好的财务报表，你必须等到红浦公寓停止扩张。

不过，从目前来看，世行单个项目的亏损也非常严重。21世纪经济报道记者查阅了世界银行2017年中报发现，目前在世行经营的红浦公寓中，只有北京的红浦公寓在赚钱，其他都处于亏损状态——制作阶段。

链家的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目。目前主要有两个品牌：自如优家（分布式公寓）和自如公寓（集中式公寓）。项目负责人表示，长租公寓达到90%以下的出租率是一件非常危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。

对于长租公寓的盈利能力，万科董事长兼CEO于亮的说法似乎更能代表市场的真实情况。于亮表示，很多房企都看到了租房市场的发展空间，但如果真的布局长租公寓，主要原因是回报率很低，导致企业不愿意做。 .

“在回报率方面，我们很满意能够达到1%-2%的回报率。” 于亮表示，随着政府相关扶持政策的出台，长租公寓的低回报率将逐渐发生变化。“如果未来长租公寓6%-8%的回报率是正常的（水平），我们会往这个方向走。”

地产公司的“算盘”

既然不赚钱，为何房企如此重视长租公寓？

长租公寓（资料图）

在我爱我家翔公寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“赚快钱”，而长租公寓是“赚慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，转入存量市场是有原因的。对于翔宇，刘洋表示，扩大规模将是盈利的渠道。据悉，我爱我家从2001年开始发展租赁业务。截至2017年5月底，象屿已布局全国11个城市，近22万套。

麦店研究院研究员于博文认为，房地产行业进入白银时代以来，面临发展瓶颈的房企正在考虑转型，租房市场也是刚需的居住需求。这个新的出口吸引了一些房屋公司试水。

于博文坦言，中国长租公寓市场仍处于探索阶段，市场调控程度不高。涉足长租公寓市场的企业不披露自身的盈利能力，因此很难对市场盈利能力做出分析。不过，据于博文介绍，目前大部分长租公寓都处于盈亏平衡状态，只有少数实现了盈利。比如优可宜家就实现了微利。在目前的长租公寓市场，尤其是集中式长租公寓市场，大多数企业都处于“抢地”的粗放式发展和扩张阶段。

针对目前长租公寓难做的问题，他表示，长租公寓成本较高，主要是大城市房价高，通过租金获得收入相对困难。企业要想盈利，就需要考虑其他盈利渠道，以租赁市场为流量获取其他利润。他还表示，长租公寓毕竟是一个新兴市场，需要进一步探索资本的博弈。

但试水的企业坚信，长租公寓未来除了租金收入外，还可以通过衍生产品获利。袁宏昌坚信，“只要把收到的租金和出租的租金控制在一定的比例，就一定是盈利的。” 未来，长租公寓还可以通过家具租赁、产品销售等衍生服务盈利。目前，世界银行将长租公寓更多地视为一种投资。

世联银行集团副总经理、世联红浦公寓总经理甘伟也表示，高底租金是长租公寓盈利的难点。据他介绍，红浦公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，底层租金成本占总成本的55%-60%，租金差价为1.6-1.7 次。除了底层租金成本外，还有每年15%-20%的装修成本和运营费用摊销。“其实还是很难（盈利）。” 他表示，未来长租公寓扩大规模，降低装修成本后，

龙湖也更注重增值收入。韩石还表示，由于龙湖是CityHub的综合平台，租金收入只是一方面。未来社区运营和增值服务收入占整体收入的比重将逐步提高。

然而，从商业角度看，长租公寓的盈利能力是当前市场普遍存在的两难境地，但从社会角度看，长租市场的发展具有更高的社会意义。甘伟说，租赁在我国发展已经成为一种趋势，租售同权也符合年轻人的社会需求。“只有年轻人才相信在城里租房成本很低，月收入的三分之一左右租房，就能过上体面的生活，有生活的幸福感。”